SAHAM SEKTOR PROPERTI DI INDONESIA PASCA KRISIS SUBPRIME MORTGAGE

SAHAM SEKTOR PROPERTI DI INDONESIA
PASCA KRISIS SUBPRIME MORTGAGE

Prof. Roy Sembel, Ph.D
Dekan FE Universitas Multimedia Nusantara

Perkembangan teknologi digital dan transportasi, peningkatan kemakmuran, serta liberalisasi ekonomi telah membawa dunia ke dalam era globalisasi dengan berbagai konsekuensinya. Konsep uang dan batas negara menjadi sumir. Uang dapat berubah wujud dan berpindah tempat dalam sekejap (misalnya, dari uang tunai dalam rupiah berubah menjadi dollar AS dan saham Google di AS, kemudian menjadi dollar Singapura dan aset properti di Singapura).

Di satu sisi, fleksibilitas ini secara konseptual akan mempercepat bekerjanya mekanisme pasar untuk mengalokasikan sumber daya ke tempat yang paling memberikan nilai tambah lintas tempat dan waktu. Di sisi lain, terjadi ekses berupa volatilitas yang terlalu berlebihan sehingga menyulitkan para pembuat kebijakan dan praktisi bisnis serta investor untuk merencanakan dan merancang masa depan ekonomi, bisnis, dan investasi. Buktinya terlihat jelas dalam beberapa bulan terakhir. Perekonomian dunia, khususnya di sektor finansial dan properti bergejolak luar biasa.

Krisis sub prime mortgage / SPM (KPR peringkat rendah / risiko tinggi) di AS menyebabkan pasar finansial di seluruh dunia batuk-batuk. Pasar modal di Indonesia, yang kini sudah menjadi bagian tak terpisahkan dari pasar finansial dunia, juga terkena gelombang panasnya. Setelah mencapai rekor tertinggi pada level 2401 pada minggu terakhir bulan Juli 2007, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) anjlok double digit persen dalam hitungan minggu (bandingkan dengan tingkat bunga deposito yang hanya sekitar 6% per tahun) pada bulan Agustus 2007. Optimisme kembali bangkit di bulan September dan awal Oktober 2007, sehingga IHSG kembali melampaui rekor tertinggi dan bahkan beberapa kali membuat rekor baru mendekati level 2700.

Namun pesimisme kembali timbul saat menghadapi kenyataan besarnya kerugian yang dialami banyak institusi keuangan dunia plus harga minyak dunia yang menembus level US$ 90 / barrel. IHSG kembali rontok beberapa hari berturut-turut pasca liburan panjang Idul Fitri, bahkan bisa anjlok lebih dari 4% dalam sehari (Senin, 22 Oktober 2007) sebelum kembali berbalik naik lebih dari 4% pada hari berikutnya. Jadi, krisis SPM di AS memang berdampak besar terhadap volatilitas pasar modal di Indonesia. Yang menjadi pertanyaan, apakah dampak tersebut nyata mempengaruhi fundamental perusahaan atau hanya sekadar efek psikologis tularan.

Salah satu penyebab krisis SPM di AS adalah kenaikan suku bunga sejak beberapa tahun terakhir ke level di atas normal (relatif terhadap rata-rata jangka panjang) dan bertahannya suku bunga tinggi cukup lama. Konsumen KPR berisiko tinggi yang menggunakan bunga mengambang (Adjustable Rate Mortgage / ARM) banyak yang mengalami kesulitan untuk membayar cicilan yang meningkat nilainya.

Fundamental tetap baik

Sementara itu, di Indonesia, situasinya justru terbalik. Sejak awal 2006, suku bunga di Indonesia justru menunjukkan tren menurun dan telah mencapai level relatif rendah (relatif terhadap rata-rata jangka panjang). Suku bunga KPR di beberapa bank telah turun ke level di bawah 10% per tahun. Secara makro, peringkat risiko negara Indonesia menurut lembaga pemeringkat internasional juga baru saja dinaikkan (membaik), sehingga memungkinkan penurunan suku bunga lebih lanjut.

Penurunan suku bunga ini sangat penting khususnya bagi pasar property kelas menengah ke bawah yang sangat tergantung pada KPR. Secara umum, Produk Domestik Bruto per kapita Indonesia diramalkan akan menembus angka psikologis US$ 2000 dalam 1-2 tahun ke depan. Untuk segmen menengah ke atas, berdasarkan riset yang dipublikasikan belum lama ini oleh sebuah lembaga keuangan internasional, jumlah orang kaya (High Networth Individual dengan dana investasi di atas US$ 1 juta) di Indonesia meningkat cepat. Jadi, potensi permintaan properti di Indonesia masih cukup besar.

Saat ini terdapat 33 perusahaan dalam sektor Properti dan Real Estate yang tercatat di Bursa Efek Jakarta (BEJ). Sejak pertengahan tahun 2006, indeks saham sektor properti di BEJ meningkat lebih cepat dibandingkan indeks pasar secara keseluruhan (IHSG). Momentum baik ini diharapkan akan tetap berlanjut seiring membaiknya daya beli dan indikator ekonomi makro seperti inflasi, cadangan devisa, tingkat pengangguran, dll. Tentu tidak semua saham di sektor property memiliki prospek baik. Tidak seperti sektor perbankan yang telah menyelesaikan restrukturisasi pasca krisis 1998, sektor properti belum tuntas menjalankan restrukturisasi. Masih ada beberapa grup perusahaan properti yang terhambat beban lama akibat krisis. Sebaliknya, bagi beberapa grup perusahaan properti yang telah terbebas dari krisis, inilah saatnya untuk berekspansi lebih lanjut.

Grup perusahaan properti yang berhasil mengelola struktur permodalannya dengan baik lah yang akan mendulang manfaat besar dari potensi sektor property di masa depan. Meraih dana lewat IPO saham merupakan salah satu cara yang bisa dilakukan oleh perusahaan properti untuk mengoptimalkan struktur permodalannya dan menurunkan risiko finansial dalam jangka panjang.

Selain itu, untuk memanfaatkan properti yang telah ada, perusahaan properti juga bisa menerbitkan Real Estate Investment Trusts (REITs). Memang sudah ada beberapa perusahaan properti terkemuka yang telah memulai upaya ke arah REITs. Sayang sekali, alternatif ini belum bisa dilakukan di Indonesia. Produk inovatif seperti REITs, Exchange Traded Funds (ETF), Efek Beragun Aset (EBA) tampaknya masih harus menyingkirkan banyak kendala sebelum bisa menjadi kenyataan di pasar finansial Indonesia.

Ada satu khabar baik bagi prospek saham perusahaan sektor properti di Indonesia dan para (calon) investornya. Harga lahan di pusat kota (CBD) di Jakarta, sekitar US$ 1600 per m2, masih relatif jauh lebih murah dibanding dengan harga lahan di negara tetangga misalnya Filipina. Investor dari Arab Saudi belum lama ini membeli lebih dari 7 hektar lahan di CBD di Manila seharga sekitar US$ 5000 per m2. Jadi, potensi peningkatan harga lahan yang dimiliki perusahaan properti di Indonesia, masih sangat besar.

Kunci keberhasilan berikutnya yang juga penting mempengaruhi prospek saham properti adalah intangible asset (aset nirwujud), berupa brand (merek) dan inovasi konsep. Di era ekonomi baru yang dicirikan dengan meningkatnya porsi nilai intangibles dalam total nilai saham, penguasaan lahan dan lokasi baik saja tidaklah cukup. Developer yang visionaris bukanlah sekadar membangun rumah atau gedung, melainkan menciptakan suasana, gaya hidup, dan nuansa kehidupan.